Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2023. I. negyedév
A csúcsnak számító 2021. év után az eladott lakások száma 2022-től minden negyedévben csökkent. Ez a 2023. I. negyedévben sem állt meg, 31%-kal kevesebb lakáseladás történt, mint egy évvel korábban. A visszaesés hasonló mértékben érintette az új- és a használtlakás-piacot. Az árak 2022. IV. negyedévi csökkenését 2023 I. negyedévében 2,5%-os emelkedés váltotta fel, az új lakások 6,0, a használt lakások 1,9%-kal drágultak. A községekben azonban általános volt a használt lakások árcsökkenése.
A lakáspiaci forgalom visszaesett
Az eladott lakások száma a 2021. évi, csúcsnak számító 161 ezer után 2022-ben negyedévről negyedévre csökkent. Az éves szinten 13%-ra tehető visszaeséshez az I. negyedévben még csak 4,0, 2022. IV. negyedévében már 27%-os forgalomcsökkenés vezetett. A lakáspiac szűkülése 2023 I. negyedévében is folytatódott, a hasonló feldolgozottság mellett megfigyelt adatok alapján 31%-ra tehető a visszaesés.
1. ábra
Az új lakások piacán 9, a használtakén 14%-kal kevesebb volt az eladás 2022-ben. 2023 I. negyedévében a csökkenés az új lakások esetében 29, a használtaknál 31%-ra becsülhető.
2022-ben az eladott lakások 7,1%-a volt új építésű, ez lényegében a 2021. évi aránynak felelt meg (7,4%).
1. táblázat
Ismét emelkedtek a lakásárak
A 2022. IV. negyedévi enyhe árcsökkenést 2023 I. negyedévében emelkedés követte, ám az előző évek első hónapjaiban rendre bekövetkező gyors árnövekedés ezúttal elmaradt. A használt és új lakások összevont árindexe az előző negyedévhez képest 2,5%-kal nőtt, ezen belül a használt lakások ára 1,9, az újaké 6,0%-kal lett magasabb.
Az összevont lakásárindex éves, előző év azonos időszakához viszonyított növekedése 2022 II. negyedévében érte el a megfigyelések kezdete óta csúcsnak számító 25%-os értéket, majd csökkenni kezdett. 2023 I. negyedévében az összevont index már csak 9,6%-kal haladta meg az egy évvel korábbi szintet. Az új lakások 13,6, a használtak már csak 9,0%-kal voltak drágábbak, mint 2022 I. negyedévében.
A 2015. évi bázishoz képest a használt lakások indexe több, mint kétszeresére (260%), az újaké közel háromszorosára nőtt (293%). Az összevont index 265%-ot tett ki.
A nominális árakkal szemben a reállakásár-index az elmúlt három negyedévben folyamatosan csökkent. 2022 III. negyedéve óta a lakásárak emelkedése elmaradt a fogyasztói árakétól, így a reállakásár-index 2023 I. negyedévében a két évvel korábbi szintre tért vissza (167%).
2. ábra
A lakásár-emelkedés lassulása és a reállakásárak csökkenése összefüggött a lakáscélú hitelezésben tapasztalt megtorpanással. A használt lakások vásárlására folyósított hitelek száma 2022 első felében 26%-kal esett vissza, az év második felében pedig már alig több, mint feleannyi használtlakás-hitelt folyósítottak, mint egy évvel korábban. A lakáshitelezés visszaesése 2023 I. negyedévében is folytatódott.
3. ábra
A lakáseladások száma mindenütt csökkent
A lakáspiaci forgalom 2022. évi 13%-os visszaesése a vidéki városokat érintette a legsúlyosabban. A községekben az országos átlaggal megegyező csökkenést mértünk, ugyanakkor a megyeszékhelyeken 21, a kisebb városokban 18%-kal kevesebb volt a lakáseladások száma, mint 2021-ben. Budapesten az időarányosan feldolgozott tranzakciók száma 5,4%-kal maradt el az egy évvel korábbitól, ám a fővárosban a kisebb forgalom hatására érzékelhetően felgyorsult az ügyek átfutása, így a végleges forgalom tekintetében ennél valamivel nagyobb visszaesésre lehet számítani.
Ugyancsak a lerövidült átfutási idő állhat a hátterében annak, hogy Budapesten 2023 I. negyedévében csak 7%-kal maradt el a feldolgozott adásvételek száma az egy évvel korábbitól.
A lakáseladások számának csökkenése a fővároson kívül 2022 folyamán, majd 2023 I. negyedévében is egyre fokozódott. (A vidéki adatok megfigyelését a beérkezési ütem változása nem befolyásolta érdemben, így ennek mértékét tekintve már nem kell jelentős korrekcióra számítani az adatok véglegesítéséig.)
4. ábra
Az új lakások piacán 2023 I. negyedévében
-
az eladásra épült mintegy 2300 lakásból eddig mindössze 400 adatai érkeztek be. Ezek átlagos ára 57 millió forint, amely megegyezik az előző időszak átlagával.
-
Budapesten 1,4 millióval, 68,5 millió forintra nőtt egy új lakás átlagára.
-
négyzetméterárak tekintetében nem történt érdemi változás: a 965 ezer forintot kitevő országos, valamint az 1,2 millió forintot meghaladó fővárosi átlag a megelőző negyedévi szintnek felel meg.
A használt lakások piacán 2023 I. negyedévében
-
egy lakás átlagos négyzetméterára a 2022. évi 409 ezerről 438 ezer forintra emelkedett. A községek lakásárai valamennyi régióban csökkentek. Ennek mértéke a legenyhébb (0,5%) a Közép-Dunántúlon, míg a legerőteljesebb Dél-Dunántúl (14%) és Észak-Magyarország falvaiban (12%) volt. Pest vármegyében és az alföldi régiókban az árcsökkenés a falvak mellett a nem megyeszékhely városokra is kiterjedt.
-
Budapesten egy lakás átlagosan 48,3 millió forintba került, 600 ezerrel kevesebbe, mint 2022-ben. A fővárosi piacon a lakások négyzetmétere 885 ezer forint volt, ez 5,1%-kal több a 2022. évinél. Miközben a családi házak négyzetméterára csökkent (–5,9%), a többlakásos épületekben tovább nőttek az árak (5,3%).
5. ábra
-
a budapesti agglomerációban a 2022. évi 610 ezerről 552 ezer forintra csökkent az átlagos négyzetméterár.
-
a balatoni agglomerációban ugyanakkor tovább drágultak a lakások, a 2022. évi 624-ről 691 ezer forintra. 2021-ben a budapesti agglomeráció árszintje még meghaladta a balatonit, ez 2022-ben megfordult, és az idei évben még tovább nőtt a balatoni ingatlanok árelőnye.
-
a családiház-árak az ország minden területén csökkentek, ám ennek mértéke a Dunántúlon 2% alatt maradt, miközben az ország keleti területein elérte a 12%-ot is a 2022. évi átlaghoz képest.
-
a legerőteljesebb áremelkedés a dunántúli többlakásos épületekben következett be, itt a lakótelepi panellakások 7,6, a nem panel többlakásos épületek lakásai 7,5%-kal lettek drágábbak 2022 óta.
6. ábra
Az EU-tagállamok átlagában lassult az árak csökkenése
2023 I. negyedévében az EU 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi bázis 146%-át tette ki, az eurózónán belüli lakásárindex 142% volt. Mindkét index mérséklődött az előző negyedévhez képest (0,7, illetve 0,9%-kal), azonban a csökkenés lassult az azt megelőző időszak óta.
7. ábra
2023 I. negyedévében
-
számos tagállamban csökkentek a lakásárak az előző negyedévhez képest. A legnagyobb visszaesés Luxemburgban következett be, ahol egy negyedév alatt 4,1%-ot csökkent az index, ezt követte Németország 3,1%-kal. Egyes országokban a korábbi visszaesés után újra emelkedtek a lakásárak, hazánk mellett Dániában és Cipruson, valamint a nem tagállam, de az adatszolgáltatásban együttműködő Norvégiában.
-
a szomszédos országok közül Szlovéniában kismértékben folytatódott a lakásárak növekedése, miközben Szlovákiában stagnáltak, Romániában és Ausztriában mérséklődtek az árak.
-
a többi V4-országban nem emelkedtek a lakásárak: Csehországban enyhén csökkentek, Lengyelországban lényegében stagnáltak.
2. táblázat
