Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2025. I. negyedév

2025 I. negyedévében nem folytatódott a hazai lakáspiac 2024-ben megfigyelt bővülése, tizedével kevesebb lakás cserélt gazdát, mint egy évvel korábban. Az év első időszakát gyorsuló lakásár-emelkedés jellemezte. Az eladások döntő többségét jelentő használt lakások 5,7, az újak 2,3%-kal drágultak. Az összevont lakáspiaci árindex éves összevetésben 12,5%-kal nőtt, ami reálértelemben 6,9%-os lakásár-emelkedést jelentett.

Lassult a lakáspiaci forgalom az I. negyedévben
1. ábra

A 2024. évi fellendülés után 2025 I. negyedévében az eladott lakások száma 10%-kal elmaradt az előző év azonos időszakitól. A használt lakások eladása 8,2%-kal csökkent, míg újlakás-eladásból az egy évvel korábbinak kevesebb mint felét regisztráltuk (az eddig beérkezett tranzakciók alapján, hasonló feldolgozottságot figyelembe véve).

Az új lakások piaci súlya meglehetősen alacsony, 2024-ben 4,9, 2025 I. negyedévében 1,9%-ot tett ki az eddig ismert adatok szerint. Ennek hátterében alapvetően az értékesítésre épülő lakások számának visszaesése áll, ugyanakkor a nagyvárosi adatok további beérkezésével ez az arány várhatóan még emelkedni fog.

Év eleji gyors áremelkedés a lakáspiacon
Az elmúlt évekre jellemző nagyobb arányú év eleji lakásár-emelkedés ezúttal is bekövetkezett: 2025 I. negyedévében 5,3%-kal nőttek az árak a megelőző negyedévhez viszonyítva, a növekedés reálértelemben is jelentős mértékű, 2,7%-os volt. Ezzel az I. negyedévben nominálisan 12,5, reálértelemben 6,9%-kal lettek drágábbak a lakások, mint az előző év azonos időszakában. Az összevont lakáspiaci árindex alapján az új és a használt lakások ára együttesen a 2015. évi bázis közel 3,4-szeresére nőtt.
2. ábra

2025 I. negyedévében a használt lakások nominálisan 5,7%-kal lettek drágábbak, ezzel a reálárak 3,1%-kal nőttek. Az új lakások 2,3%-ot kitevő áremelkedése reálértelemben stagnálásra utal, azonban hangsúlyozni kell, hogy egyelőre rendkívül alacsony a rendelkezésre álló megfigyelések száma a vizsgált időszakban.

3. ábra

Az előző év azonos időszakihoz viszonyított reállakásár-index egy, a koronavírus-járványhoz köthető megtorpanástól eltekintve 2022 III. negyedévéig tartósan növekedett, ezt követően öt negyedéven át tartó reállakásár-csökkenés kezdődött. 2023 IV. negyedévétől azonban ismét tartós reáláremelkedés indult el, ezzel 2025 I. negyedévében a lakásárak szintje (a 2015. évi bázison mért 198%-kal) átlépte a korábbi csúcsnak számító 2022. II. negyedévi értéket (196%).

4. ábra

Budapesten visszaesett az eladott lakások száma

A korábbi visszaesés után 2024-ben Budapesten 39, a megyeszékhelyeken 36%-kal több eladást regisztráltunk, mint egy évvel korábban. 2025 I. negyedévében viszont Budapest lakáseladásainak száma 24, a vármegyeszékhelyeké 5,9%-kal elmaradt az előző év azonos időszakitól (azonos feldolgozottság mellett). 2024-ben a kisebb városok és a községek lakáspiaca is bővült (20, illetve mintegy 10%-kal). 2025 I. negyedévében azonban a községekben is (7,5%-kal) kevesebb lakást adtak el, ugyanakkor a kisebb városok lakáspiacán nem történt érdemi változás.

5. ábra

A lakásépítés visszaesése az újlakás-piacot is visszavetette

2024-re vonatkozóan eddig mintegy 6,2 ezer eladott új lakás adata érkezett be, a lakások 47%-át Budapesten értékesítették. A megfigyelt eladások száma 2025 I. negyedévében egyelőre a megszokottnál is alacsonyabb, 328 volt, 35%-uk Budapesten valósult meg.

2025 I. negyedévében az új lakások piacán:

Az országos átlagár a 2024. I. negyedévi 70,4 millió forintról 71,9 millió forintra emelkedett az előző év azonos időszakihoz képest.
A négyzetméterár megközelítette az 1,2 millió forintot. A kisebb városok nagyobb súlya miatt ez érték mérsékeltebben, 5,0%-kal nőtt az előző év azonos időszakához viszonyítva.
Budapesten átlagosan 88,8 millió forintba került egy új lakás, közel 4,2 millióval többe, mint 2024 I. negyedévében. Az átlagos négyzetméterár meghaladta a 1,5 millió forintot.
Egy új lakás átlagos ára a vármegyeszékhelyeken 66,8 millió, a kisebb városokban 57,8 millió forint volt. A négyzetméterár mindkét kategóriában megközelítette az 1 millió forintot

Gyors áremelkedés a budapesti, lassuló a vidéki használtlakás-piacon

A használt lakások 2025. I. negyedévi, 5,7%-os áremelkedése mögött széttartó területi folyamatok rajzolódnak ki. Budapesten felgyorsult és a vármegyeszékhelyeken is folytatódott a lakások drágulása. A kisebb városokban ugyanakkor enyhén, a községekben viszont számottevően elmaradtak az árak a 2024. IV. negyedévi szinttől.

6. ábra

2025 I. negyedévében a használt lakások piacán:

Budapesten egy lakás átlagosan 62,5 millió forintba került, 8,8 millióval többe, mint az előző év azonos időszakában. A négyzetméterár az 1,2 millió forinthoz közelített, 228 ezer forinttal meghaladta az egy évvel korábbi szintet.
Az átlagos budapesti lakásár 16, a négyzetméterár 24%-kal magasabb volt az egy évvel korábbinál. A fajlagos árak gyorsabb emelkedése a kisebb, jellemzően többlakásos épületekben található lakások felértékelődését mutatja. A fővárosi panelek fajlagos ára egy év alatt 29, a nem panel társasházi lakásoké 22, míg a családi házaké mindössze 1,7%-kal lett magasabb.
A budai hegyvidéken az átlagos négyzetméterár 1,5, a többi budai kerületben 1,3 millió forint körüli volt. A pesti oldalon is már csak a külső kerületekben volt 1 millió forint alatt a használt lakások négyzetméterára.

7. ábra

A vármegyeszékhelyek lakáspiacát mérsékeltebb áremelkedés mellett a fővárosihoz hasonló átrendeződés jellemezte: a panellakások négyzetméterára 15, a nem panel társasházi lakások 11%-kal többe kerültek, mint egy évvel korábban, ugyanakkor a családi házak átlagosan 3,4%-kal alacsonyabb áron keltek el. Ennek hatására az előző év azonos időszakihoz képest a négyzetméterárak ebben a településkategóriában is gyorsabban emelkedtek (12%), mint az egy lakásra számított átlagárak (3,2%).

A balatoni agglomerációban mért, 867 ezer forintot kitevő négyzetméterár 11%-kal haladta meg az egy évvel korábbit.
A budapesti agglomerációban bekövetkezett 5,9%-os éves nominális áremelkedés reálértelemben nem jelentett érdemi elmozdulást az egy évvel korábbi árszintről. Az átlagos négyzetméterár (735 ezer forint) a balatoni szint alatt maradt.

8. ábra

Enyhén erősödött az áremelkedés az EU-tagállamok és az eurózóna lakáspiacán

2025 I. negyedévében az Európai Unió 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi bázis 158%-át tette ki, miközben az eurózóna bázisindexe is átlépte a 150%-ot. Az előző negyedévhez képest a tagállamok átlagában 1,4, az eurózónában 1,3%-kal nőtt a lakásárak szintje. A magyarországi összevont lakáspiaci árindex a 2015. évi bázis 339%-át tette ki, ami továbbra is a legmagasabb nominális index az adatot közlő országok sorában.

9. ábra

2025 I. negyedévében:

A negyedéves összevetésben a legmagasabbnak számító 5,3%-os magyar adat mellett kiugró áremelkedésről számolt be Portugália (4,8%), Horvátország (4,5%) és Bulgária (4,2%).
Kisebb, 1–2%-os csökkenést figyeltek meg Finnországban, Luxemburgban és Szlovéniában.
Németországban a hosszabb ideig tartó árcsökkenés után tartósan megfordult az árak alakulása, és negyedik negyedéve emelkednek a lakásárak. Ennek eredményeképpen Németországban 3,8%-kal többe kerültek a lakások, mint egy évvel korábban.
Az éves szinten megfigyelt lakásár-növekedés Portugáliában volt a legmagasabb (16%), ezt Bulgária (15%), és Horvátország (13%) követte.
A szomszédos országok közül Horvátország enyhén magasabb adata mellett Szlovákiában a magyarországival gyakorlatilag megegyező (12%), míg Romániában, Ausztriában és Szlovéniában mérsékeltebb, 3–5% közötti mértékben drágultak a lakások egy év alatt.
A reál lakásárak 2015 óta Portugáliában emelkedtek a legnagyobb mértékben (196%), ezt Magyarország (188%), majd Horvátország követte (160%). Finnországban, Olaszországban és Romániában ugyanakkor reálértelemben csökkentek a lakásárak a bázisidőszaki szinthez képest.

Alternatív út a bankba.