top of page
Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2024. II. negyedév
A gyors, év eleji áremelkedés után 2024 II. negyedévében Budapesten folytatódott, vidéken azonban lassult vagy megállt a lakások további drágulása. A 2023. évi csökkenést követően az ország csaknem minden régiójában élénkült a lakáspiaci forgalom, és már jelentősen meghaladta az előző évi alacsony bázist. A teljes lakáspiac 2023. évi összesített forgalma ugyanakkor elmaradt az egy évvel korábbitól. 2023-ban kevesebb külföldi állampolgár vásárolt lakást, mint 2022-ben.
Tovább élénkült a lakáspiaci forgalom
A lakáspiaci forgalom 2022-ben kezdődő visszaesése után 2023-ban további 24%-kal csökkent a lakáseladások száma. Az év folyamán összesen 105 ezer lakás cserélt gazdát, ennek 6,2%-a volt új építésű.
1. ábra
2023 IV. negyedévében a korábbi csökkenő tendencia megfordult, már 13%-kal több lakást adtak el, mint egy évvel korábban. 2024 I. negyedévében tovább emelkedett a teljes lakáspiac forgalma. Az előző évi azonos időszaki – meglehetősen alacsony – bázishoz képest az I. negyedévben 39, a II. negyedévben 26%-ra becsülhető a növekedés a hasonló feldolgozottság mellett megfigyelt adatok alapján. 2024 I–II. negyedévében a használt lakások eladása közel egyharmadával, az új lakásoké 54%-kal nőtt az egy évvel korábbihoz képest.
1. táblázat
Lendületes évkezdet után 2024 II. negyedévében megállt az árak emelkedése
A teljes lakáspiac 2023. évi árszintje 7,1%-kal haladta meg az előző évit, ezen belül a használtlakás-piacé 6,0, az újaké 15%-kal, a drágulás mértéke számottevően elmaradt a korábbi évek gyorsabb ütemű áremelkedéseitől. Az összevont lakásárindex a 2015. évi bázis 273%-át tette ki. A használt lakások 167, az újak 210%-kal kerültek többe, mint 2015-ben.
A 2023. évi lassúbb ütemű áremelkedés után 2024 I. negyedévében az előző negyedévhez képest 8,1%-ra gyorsult a használt lakások drágulása. Az új lakások 5,8%-kal kerültek többe, mint egy negyedévvel korábban. Ugyanakkor a II. negyedév nem hozott további áremelkedést a használt lakások körében (0,1%), és az eddig feldolgozott újlakás-értékesítések árszintje is csak kisebb mértékben emelkedett tovább (1,6%).
2. ábra
A 2023. évi nominális lakásár-emelkedés elmaradt a fogyasztói árakétól, így ebben az évben a teljes lakáspiac reálárszintje 8,8%-kal csökkent az előző évihez képest.
A 2024 I. negyedévi gyors növekedés reál értelemben is érezhető volt: a használt lakások 6,9, az újak 4,6%-kal drágultak az előző negyedévhez képest. A II. negyedévi megtorpanás hatására a használt lakások reálára enyhén csökkent (–1,3%), és az újaké sem nőtt érdemben (0,2%).
2024 II. negyedévében a használt lakások reálára 78, az újaké 113%-kal haladta meg a 2015. évi bázist.
3. ábra
Az éves lakáspiaci forgalom összesített értéke is visszaesett
A 2023. évi lakáseladások összesített értéke 3283 milliárd forint volt, 773 milliárddal, közel ötödével kevesebb, mint egy évvel korábban. A visszaesés mértéke még a 2020-ban, a koronavírus-járvány kitörésének évében regisztrált csökkenését is meghaladta. 2022-ben a forgalom visszaesését még ellensúlyozta a gyors áremelkedés, 2023-ban azonban a piaci forgalom visszaesése mellett a lakásárak is lassuló ütemben emelkedtek, ami az előbbi negatív folyamatot kevésbé tudta kompenzálni. Az új lakások összesített eladása 5,3, a használtaké 11%-kal csökkent. Az eladások összértékének 41%-át a budapesti eladások adták, e tekintetben nem történt érdemi változás a megelőző évhez viszonyítva.
4. ábra
A lakásvásárlók nagy többsége középkorú
2023-ban az összes eladott lakás 62%-át a 35-64 éves korosztály vásárolta meg. A 35 év alattiak vásárlásai az összes tranzakció 27%-át tették ki. Ez az arány Budapesten csak 23, a községekben viszont 33% volt. A fiatalok részesedése az újlakás-piacon az átlagosnál alacsonyabb, 20%-os volt. Ez az arány jellemző a fővárosra és a vidéki városokra is. Csak a községek – egyébként csekély számú – új lakásaiból vásároltak nagyobb, 30%-os arányban a fiatalok. Az idős korosztály lakáspiaci aktivitása hagyományosan alacsony Magyarországon, 2023-ban is csak minden tizedik vevő volt 64 év fölötti.
2023-ban a fiatalok által vásárolt lakások átlagos értéke 26 millió, Budapesten ugyanakkor 48 millió forint volt.
5. ábra
Kevesebb a külföldi vevő
2023-ban 6,3 ezer külföldi állampolgár vásárolt lakást Magyarországon, 1,7 ezerrel kevesebb, mint egy évvel korábban. Az összes lakástranzakció 5,9, az összesített lakáspiaci érték 7,6%-a adódott a nem magyar állampolgárok vásárlásaiból.
A vietnámiak és az oroszok kivételével valamennyi országból kevesebb lakásvásárló érkezett, mint a megelőző évben.
2. tábla
-
2023-ban a külföldi vásárlók aránya Budapesten 9,1% volt. Súlyuk a pesti belső kerületekben jóval átlagfeletti volt, itt a tranzakciók 22%-ánál külföldi állampolgár volt a vevő. Vásárlásaik összértékét tekintve még nagyobb volt a részarányuk: a főváros teljes lakáspiacán 12, a pesti belső kerületekben 28%.
-
Magas volt a külföldiek részesedése Somogy vármegye lakáspiacán, ahol az eladások 14, az összes piaci érték 18%-a kötődött hozzájuk. Zalában ennél is magasabb volt a vásárlásaik aránya (22%), a piaci összértékből való részesedésük viszont valamivel alacsonyabb volt (17%), ebben a térségben a nem magyar állampolgárok általában a helyieknél alacsonyabb áron vásároltak lakásokat.
-
A külföldi lakásvásárlók közül továbbra is német állampolgár volt a legtöbb (mintegy 1,5 ezer), számuk azonban nem érte el az egy évvel korábbi héttizedét. A német vevők közül minden második Somogy vagy Zala megyében vett lakást, budapesti vásárlásaik aránya viszont változatlanul alacsony.
-
A kínai vevők száma a koronavírus-járványt megelőzően évente ezer fölött alakult, majd a járvány éveiben felére csökkent. Vásárlásaik száma a 2022. évi átmeneti emelkedés (814) után 2023-ban ismét csökkent (588). A vietnámiak mellett a kínai vevők között van a legkevesebb időskorú vevő, a 65 évesek és idősebbek aránya elenyésző. Jellemzően Budapesten vásároltak, ennek megfelelően költéseik összege is a legmagasabb volt.
A lakáspiaci forgalom minden területen élénkült
A 2022-ben kezdődő visszaesés a nagyobb települések lakáspiaci eladásait súlyosabban érintette, azt követően azonban gyorsabban megindult az élénkülés. A községek lakáspiaca csak 2024 I. negyedévében haladta meg az előző év azonos időszakit, miközben a nagyobb településeken ez már az előző negyedévben megtörtént.
A 2023. évi forgalom országosan 24, a fővárosban 27%-kal maradt el az előző évitől. A kisebb, nem vármegyeszékhely városokat érintette a legkevésbé a piac visszaesése, ebben a településkategóriában 19%-kal csökkentek az eladások. 2024 I. negyedévében Budapesten 55, a községekben viszont mindössze 16%-kal több eladás történt az egy évvel korábbinál. A növekedés mértéke a II. negyedévben is hasonlóan alakult, ebben az időszakban 38%-os fővárosi növekedés állt szemben a községek 9% körüli növekedésével. Az azonos feldolgozottságú adatok alapján arra lehet következtetni, hogy a lakáseladások száma a 2023. évi mélypontot mindenütt meghaladta, de az azt megelőző évekre jellemző szintet még nem érte el.
6. ábra
Az újlakás-piacon szűkülő kínálat mellett tovább emelkedtek az árak
2023-ban közel 6,6 ezer, 2024 I–II. negyedévében mintegy 1,8 ezer eladott új lakás adata érkezett be eddig.
2024 I–II. negyedévében az új lakások piacán
-
Az országos átlagár a 2023. évi 62,6 millióról 66,1 millió forintra emelkedett. A négyzetméterár elérte az 1,2 millió forintot.
-
Budapesten átlagosan 79 millió forintba került egy új lakás, 7,9 millióval többe, mint 2023-ban. Az átlagos négyzetméterár megközelítette a 1,5 millió forintot.
-
Budapest XI. kerületében adták el a legtöbb (256) új lakást, amelyek átlagára 101, négyzetméterára 1,8 millió forint volt. Ezt csak a budai hegyvidéki kerületekben eladott új lakások ára haladta meg, ott 170 millió forintos átlagos és 2,3 milliós négyzetméterenkénti áron keltek el a lakások. Ugyanakkor már a pesti oldal külső kerületeiben is általánossá vált az 1 millió forintot meghaladó fajlagos ár.
-
A vármegyeszékhelyek és a kisebb városok 850 ezer, illetve 860 ezer forintot kitevő átlagos újlakás-ára mögött ugyancsak jelentős helyi különbségek figyelhetők meg: A négyzetméterárak Székesfehérváron és Debrecenben átlépték az 1 millió forintot, miközben Nyíregyházán nem érték el a 700 ezer forintot sem. Több vármegyeszékhelyről eddig elenyésző számban (Miskolc, Eger, Tatabánya, Miskolc) vagy egyáltalán nem (Salgótarján, Kaposvár) érkezett adat eladásokról.
-
A siófoki új lakások ára is tovább nőtt, és elérte négyzetméterenként az 1,4 millió forintot.
3. tábla
Ellentétes folyamatok a használt lakások piacán
A 2024 I. negyedévi általános áremelkedés után a II. negyedévben a fővárosi és a vidéki árak eltérően alakultak. Budapesten tovább nőttek az átlagos árak, eközben az ország többi részén az eddig feldolgozott adatok megtorpanást jeleznek. Ezzel tovább nőtt a főváros és a vidék közötti különbség: 2015-ben a budapesti használtlakás-árak átlagosan 3,8-szeresen haladták meg a vidéki, nem agglomerációs településekét, ez a különbség jelenleg 4,8-szeres.
7. ábra
2024 I–II. negyedévében a használt lakások piacán
-
Egy lakás országos átlagos ára 32,9 millió forint volt, 3,3 millióval több, mint 2023 átlagában. Az 519 ezer forintot kitevő négyzetméterár 79 ezer forinttal haladta meg az előző évi szintet.
-
Budapesten egy lakás átlagosan 52,6 millió forintba került, 1 millióval többe, mint 2023-ban. A négyzetméterár a megelőző évi 887 ezerről 942 ezer forintra emelkedett. A korábbi negyedévek alacsony növekedése, illetve időszakos stagnálása után valamennyi budapesti kerületcsoportban drágultak a lakások. A budai hegyvidéki kerületekben az I. negyedévi visszafogott növekedést követően a II. negyedévben jóval gyorsabb ütemben nőttek az árak.
-
Budapesten továbbra is a panellakások árai nőttek a leginkább (8,3%), a nem panel többlakásos épületekben 5,9, a családi házakban 4,3%-os volt a drágulás 2023-hoz képest.
8. ábra
-
A balatoni agglomerációban az I. negyedévben még folytatódott az áremelkedés, ugyanakkor a II. negyedévben megtorpant, az átlagár 760 ezer forint/m2-nél állapodott meg.
-
A budapesti agglomerációban a 2023. évi 636 ezer forintot kitevő átlagár az I. negyedévben 680 ezer forintra emelkedett, a következő három hónapban viszont itt sem változott.
Az EU-tagállamokban és az eurózónában egyaránt emelkedtek a lakásárak
2024 II. negyedévében az Európai Unió 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi bázis 152%-át tette ki. Az előző negyedév lassúbb emelkedése után 1,9%-kal nőtt a lakásárak szintje egy negyedév alatt. Az eurózónán belül 145% volt a lakásárindex, a tagállamoknak ebben a körében 1,8%-os áremelkedés zajlott le az I. negyedévhez képest. A magyar összevont index 300%-ot tett ki, továbbra is a legmagasabb nominális index az adatot közlő országok sorában.
9. ábra
2024 II. negyedévében
-
Az előző időszakhoz képest kiugró áremelkedést jelentett Horvátország (4,3%) és Portugália (3,9%). Csekély mértékű, 0,2%-os árcsökkenést Belgiumban és Franciaországban mértek.
-
Németországban a közel két éven át tartó lakásár-csökkenés után 1,3%-kal drágultak a lakások.
-
Lengyelországban egy év alatt 18%-kal emelkedtek a lakásárak, itt volt a legnagyobb éves áremelkedés a vizsgált országok között.
-
Éves összevetésben a szomszédos országok közül Ausztriában enyhe csökkenés történt (–0,7%), a többi környező tagállamban emelkedtek az árak: Szlovákiában 4,0, Romániában 6,8, Szlovéniában 6,7%-kal.
4. tábla
Forrás: ksh.hu
bottom of page