Öveket becsatolni: még durvább kamatemelések jönnek az új lakáshiteleknél

A novemberi és decemberi tömeges banki kamatemelések ellenére szó sincs arról, hogy azonnal beárazták volna a hitelintézetek az új lakáshiteleikbe a jegybanki kamatemeléseket és a hozamkörnyezet emelkedését. A friss piaci ajánlatok alapján eddig 60-70 százalékban követték csak le a már megtörtént változásokat, a jövőbeniekről nem is beszélve. Csökkent tehát a referenciamutatók feletti kamatfelár, ami tartósan nem fenntartható a bankoknak, és előrevetíti az újabb tömeges lakáshitel-kamatemeléseket. Aki tehát lakáshitelt venne fel, és nem jogosult állami kamattámogatásra, annak érdemes mielőbb beadnia a hitelkérelmet, a bankok közötti választáshoz a Pénzcentrum kalkulátorát ajánljuk.

Ez a cikkünk az újonnan elérhető banki ajánlatokról szól. Múltkori cikkünkben írtunk arról, mi történik a meglévő lakáshitelekkel, ezért ezt csak röviden foglaljuk össze:

A teljes fennálló jelzáloghitel-állomány 40 százalékának, mintegy 466 ezer szerződésnek változhat meg a kamata 2021 közepe és 2022 közepe között,
ezek nagy része változó kamatozású hitel, melyeknél az átlagos hátralévő futamidő 7,5 év (viszonylag kicsi, ami kisebb kamatérzékenységet jelent),
az éven belül átárazódó jelzáloghitel szerződéseknek így is az 53 százaléka szembesül 10 százalékot meghaladó törlesztőrészlet-emelkedéssel, ha a BUBOR 3 százalékpontot emelkedik (eddig nagy átlagban ennyi történt),
a medián törlesztőrészlet-növekmény 3 százalékpontos kamatemelkedés mellett havi 4200 forint, egy százalékpontnyi emelkedés esetén 1500 forint alatti.

Az újonnan felvehető lakáshitelek döntő hányada viszont 10 vagy 5 éves kamatperiódusú, így árazásukat elsősorban a Budapesti Kamatswap Ügyletek (BIRS) vagy az ÁKK által közzétett referenciahozam aktuális értéke határozza meg. A másik fő különbség, hogy míg egy meglévő lakáshitel kamatfelára jellemzően változatlan a futamidő alatt (kivételes eseteket leszámítva, lásd az MNB kamatfelár-változtatási mutatóit), az újonnan elérhető lakáshitelek kamatfelárát a bankok üzletpolitikai és más szempontok alapján szabadon alakíthatják hirdetményeikben, és az adott hitelre érvényes tényleges érték jellemzően a hitelkérelem hiánytalan benyújtásakor dől el.

Ezért is érdekes, hogy a bankok mennyire követték le eddig hirdetményeik alapján a referenciamutatók változását. Azt látjuk, hogy csak részben tették meg ezt eddig:

az 5 éves BIRS például a februári átlagos 1,5%-ról decemberre 4,4%-ra emelkedett (havi átlag), ami 2,8 százalékpontot jelent, az 5 éves kamatperiódusú banki ajánlatok azonban a top5 bank esetében csak 1,7 százalékpontos emelkedést mutatnak a THM-ben,
a 10 éves BIRS a februári 2,1 százalékról 4,2 százalékra emelkedett, a 2,1 százalékpontos emelkedés helyett a legjobb lakáshiteleknél csak 1,5 százalékpontos emelkedést látunk a hiteldíjban,

AZ EDDIGI REFERENCIAMUTATÓ-EMELKEDÉST TEHÁT 60-70%-BAN ÁRAZTÁK BE A BANKOK AZ 5 ÉS 10 ÉVES KAMATPERIÓDUSÚ ÚJ LAKÁSHITELEK ESETÉBEN, HA A BIRS FELETTI THM-FELÁRRAL SZÁMOLUNK.

Az említett felár a korábban jellemző (februári) 1,6 százalékpont körüli szintről így 0,4-1 százalékpontra csökkent. A bankok nyilvánvalóan azon lesznek, hogy ezt túlságosan beszűkült kamatfelárat normalizálják a következő hónapokban, így érdemes mielőbb hitelt felvenni annak, aki ezen gondolkozik. A bankok közötti választáshoz a Pénzcentrum kalkulátorát ajánljuk.

Az MNB legutóbbi Pénzügyi stabilitási jelentésében megjelent becslések szerint a változó kamatozású hitelek kamatlábaiba megközelítőleg három, a fix kamatozású hitelek kamat kondícióiba négy hónap alatt gyűrűzik be a referenciakamat megváltozása.

Nézzük a friss banki ajánlatokat!

A gyakran (legfeljebb 12 havonta) változó kamatozású lakáshitelek népszerűsége nagyon alacsony (arányuk az új hitelezésben 1% alatti), amit jól magyaráz az emelkedő kamatkörnyezet, mindenesetre itt a Gránit Bank lakáshitele még viszonylag jól tartja magát, a bankok többsége viszont már nem is kínál ilyen hitelt.